Walker-Beratung für den Bau

Alle Welt redet von der Finanzkrise und trotzdem haben Bauträger den Mut, auch heute oder gerade heute (?) ganz besonders exklusive Wohnungen und Immobilien anzubieten, wie z.B. das Haus Schweiz, das ein großer deutscher Immobilienmakler auf seinen Seiten anbietet.

Ist das Wahnsinn oder verkauft sich Luxus in der Krise besonders gut und was kann man als Bauunternehmer oder mittelständischer Bauträger davon lernen?

Es gibt auch heute noch genügend Interessenten für exklusive Wohnungen, die ihr Geld in entsprechenden Immobilien anlegen, entweder zur Eigennutzung oder auch als Geldanlage.

Dies sollte man bei der Planung eigener Objekte durchaus berücksichtigen, vielleicht macht es gerade heute Sinn, nicht auf billige Angebote zu setzen, die sich die angedachte Zielgruppe trotzdem nicht mehr leisten kann oder vor dem Risiko zurückschreckt.

Allerdings benötigt man zur Vermarktung einen Partner, der in dieser Zielgruppe einen guten Namen hat.

Denn wenn man es selbst machen will, dann wird das möglicherweise nicht so leicht und erfolgreich sein, wie bei anderen Zielgruppe, dies ist zumindest die Erkenntnis, die ich aus einem Versuch eines mittelständischen Bauunternehmens, das ich zeitweise betreut habe, mit Luxuswohnungen in Hamburg gewonnen habe.

Tags: Bauunternehmen, Bauunterträger, Engel & Völkers, Geldanlage, Luxusimmobilien, Zürich

Weitere Ausführungen aus meinem Fachbuch “Der Projektmanager Bau”

Um das betriebswirtschaftliche Baustellenergebnis nachhaltig beeinflussen zu können, muss der Projektmanager die Zusammenhänge seines Handelns und die sich daraus ergebenden wirtschaftlichen Folgen erkennen.

Dazu benötigt er betriebswirtschaftliches Wissen.

Er muss den Aufbau und Inhalt der Kalkulation und die darauf abgestimmte Betriebsabrechnung verstehen, er muss die Bedeutung der Liquidität kennen, und es zählt zu seinen wichtigsten Aufgaben, die Liquidität für sein Projekt und darüber hinaus für das Gesamtunternehmen zu sichern.

Dies betrifft insbesondere die zeitnahe und in der maximalen Höhe erfolgende Rechnungsstellung sowie die schnelle Rechnungsprüfung mit Zahlungsfreigabe, um Skontierungen vornehmen zu können, denn Skontoabzüge sind leicht verdientes Geld.

Controlling, Leistungsmeldung und Hochrechnung auf das Projektende gehören ebenso wie die Fragen nach Kostentreibern in der Abwicklung zum Basiswissen.

Der Aufbau der Geschäftskosten und des Deckungsbeitrages sowie die Zusammensetzung von Löhnen und Gerätekosten sind weitere wichtige Punkte, die Liste ließe sich noch beliebig fortsetzen. In Betriebsanalysen, in Seminaren und in der Beratung muss man jedoch immer wieder feststellen, dass diese Themen viele Techniker nicht interessieren oder sie zu wenig Informationen darüber erhalten.

In vielen Firmen gibt es immer noch die strikte Trennung zwischen Kaufleuten und Technikern, die mitunter auch zu einer Art Machtkampf hochstilisiert wird. Dieses Verhältnis muss entkrampft werden.

Die Zusammenarbeit beider Seiten ist für den optimalen Geschäftserfolg notwendig, dazu ist es erforderlich, dass jeder auch die Denkweise und die Aufgaben der jeweils anderen Seite kennt und versteht.

Tags: Baubetriebsabrechnung, Baustellenergebnis, Baustellenliquidität, Rechnungsstellung

Die Bauzinsen sind immer noch günstig, gegenüber Ende Februar haben sich in der Höhe kaum Änderungen ergeben, wenn man von Schwankungen bei den einzelnen Werten absieht, zumindest was den Spitzenreiter betrifft, so die Ergebnisse einer Umfrage der Südwestpresse in Baden-Württemberg.

Bei 10-jähriger Festpreisbindung und einer Beleihungsgrenze von 60%, hier sind die Sparda Bank Baden-Württemberg, die PSD Stuttgart und die Südwestbank mit 3,89 am günstigsten.

Bei den Versicherungen hat ist die Zürcher Gruppe  (Beleihungsgrenze 50%) ihren Zinssatz von 4,10 % doch deutlich teurer als die günstigsten Banken

Am teuersten unter den 14 befragten Bankinstituten ist die Ehinger Volksbank mit 4,65%.

Die günstigste Online-Bank ist Accedo mit 3,93 % bei einer Beleihungsgrenze von 80%, die teuerste Online-Bank ist die IngDiba mit 4,30%

 Damit setzt sich eine Seitwärtsbewegung der Zinsen fort, die Schwankungen sind gering, allerdings auch der Spielraum nach unten..

Tags: Deutsche Bank, Immobilienzinssatz, Kreditzinssatz, PSD-Bank, Sparda Bank

Massivgaragen sind Bauunternehmen natürlich am liebsten, aber für den Kunden oftmals zu teuer und daher meist nicht die erste Wahl.

Sondern es werden Fertiggaragen, Garagenbau von der Stange gewissermaßen von den Bauherren gewählt, zumal diese Garagen heute über eine große Vielfalt an Größen und Gestaltungsmöglichkeiten verfügen und daher in den meisten Fällen eine optimale Lösung darstellt.

Aber man sollte als Bauunternehmer überlegen, ob man es dem Bauherrn überlassen soll, die Fertiggarage direkt zu kaufen oder ob man nicht mit entsprechenden Herstellern kooperieren soll und damit diese Produkt gewissermaßen als Handelsprodukt zu vermarkten.

Sprechen Sie doch einfach einmal die Hersteller aus Ihrer Region an, es kann für beide Seiten eigentlich nur von Vorteil sein.

Tags: Bauherren, Fertiggaragenhersteller, Garagenbauer, Garagenproduzent, Garagenvielfalt, Massivgarage

Während es bei Großprojekten nicht selten eine Baustellen begleitende juristische Betreuung – meist sowohl auf Auftraggeberseite als auch auf Unternehmerseite – gibt, muss diese juristische Betrachtung bei den anderen Projekten vom Projektmanager vorgenommen werden.

Er muss, sofern dies noch nicht ausführlich im Angebotsstadium erfolgt ist, die Wirksamkeit der Klauseln anhand der höchstrichterlichen Rechtsprechung, wie sie im Internet, in Büchern und in anderen juristischen Veröffentlichungen nachzulesen ist, überprüfen oder zumindest erkennen, wo ggf. ein Baujurist zur Prüfung herangezogen werden sollte.

Dies gilt natürlich auch im Verhältnis zu Nachunternehmern und Partnern.

Hierbei muss beachtet werden, dass in diesen Fällen meist das eigene Unternehmen die Verträge formuliert, daher ist darauf Wert zu legen, dass alle Formulierungen wirksam sind.

Der Projektmanager muss über Kenntnisse der Vertragsgestaltung und der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) verfügen und die darin enthaltenen Paragrafen anwenden können.

Er muss wissen, was im geschäftlichen Verkehr unter Kaufleuten anders ist als im Verhältnis zu Privatkunden.

Der Projektmanager muss so handeln, dass er im Falle eines Rechtsstreites alles beweisen kann, was er oder sein Unternehmen behauptet.

Nicht, um einen Rechtsstreit zu führen, sondern um einen Rechtsstreit zu vermeiden, denn wenn die Gegenseite – dieses Wort ist hier bewusst gewählt – weiß oder erkennen kann, dass das ausführende Unternehmen über die entsprechenden Nachweise verfügt, wird sie es auf keinen Rechtsstreit ankommen lassen.

Viele Rechtsstreite – für die Bauunternehmen oft mit negativem Ausgang – werden deshalb geführt, weil der Kunde weiß oder begründet vermutet, dass die Dokumentation im Bauunternehmen mangelhaft ist.

Schon die Androhung eines Rechtsstreits führt daher bei nicht wenigen Unternehmen zu einem Einknicken und zum Verzicht auf eigentlich zustehendes Geld.

Tags: Baudokumentation, Bauprozeße, Baurechtsstreit, Bauunternehmen, expert-verlag, VOB

Nach Angaben des Stat. Bundesamtes sind die Aufträge im Bauhauptgewerbe im Januar 09 preisbereinigt um mehr als 24 eingebrochen und in den Betrieben waren rund 10 000 Mitarbeiter weniger beschäftigt.

Ist der Einbruch in dieser Höhe von Dauer oder haben sich Auftraggeber möglicherweise zurückgehalten, um zu schauen, ob sie von den Konjunkturprogrammen profitieren können.

Dies kann wohl niemand genau sagen, allerdings muss man die Entwicklung genauestens verfolgen und sich noch intensiver um den Bereich Auftragsbeschaffung kümmern, viele wichtige Tipps finden Sie in meinem Buch „Die optimierte Auftragsbeschaffung am Bau”, das ich Ihnen in meinem Blog schon näher vorgestellt habe.

Hier können Sie das Buch schnell und versandkostenfrei erwerben.

Tags: Auftragsbeschaffung, Auftragseingang Bauhauptgewerbe, expert-verlag, Statistisches Bundesamt

Treffen nicht die meisten dieser Aussagen (siehe früheres Posting) leider zu und könnte man sie nicht auch noch fast beliebig erweitern.

Für alle Aussagen und Behauptungen kann man leicht entsprechende Beweise finden, auch wenn sie oftmals nur auf einen – vielleicht doch nicht so – kleinen Teil der Branche, den schwarzen Schafen zugerechnet werden müssen.

Allerdings werden die Bauunternehmen nicht selten zu Unrecht auch für viele Probleme verantwortlich gemacht, die von anderen – Planern, Behörden Bauträgern und Bauherren – verursacht werden.

So wurde der berüchtigte Herr Schneider in den Medien häufig fälschlicherweise als Bauunternehmer bezeichnet. Das schlechte Image der Branche kann man auch in vielen Fernsehspielen und -krimis ablesen, wo die Bauunternehmer meist keinen positiven Eindruck hinterlassen, um es mal ganz vorsichtig auszudrücken.

Doch kommen wir zu den harten Tatsachen zurück.

Banken haben in der Vergangenheit mit manchen Immobilienprojekten, Bauträgern und Projektentwicklern ebenso schlechte Erfahrungen gemacht wie mit Bauunternehmen.

Sie sind daher immer weniger bereit, neue Bauprojekte – dies gilt leider auch für ganz seriöse und eigentlich sichere Projekte – zu finanzieren und versuchen, sich auch aus der Finanzierung der Bauunternehmen zurückzuziehen oder sich zumindest noch besser abzusichern als in der Vergangenheit.

Vor allem, wenn diese Forderungen sehr kurzfristig kommen, kann es für ein Unternehmen das vorzeitige Ende bedeuten. Aber lieber ein Ende mit Schrecken, als ein Schrecken ohne Ende, scheint das Leitmotiv mancher Banker zu sein.

Tags: Bauträger, Bauunternehmen, Unternehmensfinanzierung

Leider reicht heute technisches Wissen allein für einen Projektmanager bei weitem nicht mehr aus, denn bei allen Aktivitäten, beginnend bei der Prüfung des Bauvertrags und des vereinbarten Bau-Solls über die Projektabwicklung bis zur Abnahme und dem Ende der Gewährleistung, muss er die juristischen Dimensionen seines Handelns beachten und immer so agieren, dass dem eigenen Unternehmen keine rechtlichen Nachteile entstehen.

Dazu gehört insbesondere die Wertung des Vertragswerkes.

Der Projektmanager muss wissen – entweder auf Grund eigener Kenntnisse oder auf Grund entsprechender Informationen von Seiten der Kalkulation oder der Geschäftsleitung -, ob der Vertrag rechtsunwirksame Klauseln enthält und wenn ja, welche.

Denn falls der Projektmanager eine eigentlich unwirksame Klausel als wirksam behandelt, kann sich dies im Zweifel negativ auf das Baustellenergebnis oder den Bauablauf auswirken; noch problematischer kann es allerdings werden, wenn eine scheinbar unwirksame Klausel tatsächlich wirksam ist.

Dies kann z.B. der Fall sein, wenn eine in den allgemeinen Geschäftsbedingungen üblicherweise unzulässige Klausel in den Vertragsverhandlungen individuell vereinbart wurde und damit verbindlich ist

Tags: Bauablauf, Baukalkulation, Gewährleistung, unwirksame Bauvertragsklausel

Die Globalisierung macht es notwendig, dass die Kennzeichnung von Gefahrstoffen weltweit vereinheitlicht werden und seit Ende Januar können die Gefahrstoffe nach dem GHS (Global Harmonisierten System) auf Grundlage einer europäischen Verordnung gekennzeichnet werden.

In dem neuen System gibt es zwei wichtige Signalwörter, nämlich „Achtung” für die weniger schwerwiegenden Gefahrenkategorien und „Gefahr” für die schwerwiegenden Gefahrenkategorien.

Hier erfahren Sie mehr über die Einführung und die Übergangsfristen

Tags: Gefahrenkategorien, Global Harmonisiertes System, Globalisierung

Dies klingt nach einem Universalgenie, wie man es häufig in Stellenanzeigen findet, und sicher kann niemand in allen Bereichen gleich stark sein.

Doch wem in einem oder mehreren Bereichen die Fähigkeiten fehlen und wer sich diese auch nicht aneignen kann oder will, wird nur bedingt als Projektmanager erfolgreich sein; er sollte dann eher andere Aufgaben übernehmen.

Doch selbst Wissen und Können reichen nicht aus, um erfolgreich zu sein, man muss auch wollen und vor allem auch entsprechend handeln, denn das ist vielleicht sogar die wichtigsten Säule, oder um es mit Goethe zu sagen:

Es ist nicht genug, zu wissen,

man muss es auch anwenden,

es ist nicht genug, zu wollen,

man muss es auch tun.

Tags: Baufachwissen, expert-verlag, Umsetzung